欢迎访问安阳市房产管理局网站!
疑难解答
当前位置:首页 >> 公众参与 >> 疑难解答
《物权法》有关不动产登记规定的解读

房屋作为居民最大的财产,与居民的生活关系非常密切,物权法在这方面有哪些规定?

解读:物权法涉及房屋的规定很多,主要有以下几方面的内容:《物权法》对不动产登记制度专节作了进一步的完善,确立了统一登记、登记簿等重要的制度;增设了若干新的登记类型,规定了预告登记、更正登记、异议登记等新的登记类型;规定了住宅建设用地使用权期限届满自动续期;规定了相邻关系和地役权;规定了业主建筑物区分所有权,尤其是对车库、绿地、道路等配套设施的产权作出了规定;还将业主大会、业主公约、专项维修资金等《物业管理条例》中的制度由行政法规上升为法律。

房屋登记与居民的关系非常密切,房屋为什么要依法登记? 

解读:物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,要依法登记,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

发生过这样一起民事纠纷:一套地理位置很好的商品房被开发商卖给了6 个消费者。房子只有一套,可却有6 个买家,这意味着只能有一个人得到房屋。在6 个买家中有一个精明的买受人抢先办理了房产登记。最后该纠纷通过诉讼由法院将房屋判给了办理登记的那个买受人。这就是说,在房屋买卖中,房屋产权的变动不仅需要双方签订房屋买卖合同,还需要登记才能发生预期的法律后果。

物权法规定了不动产登记簿,不动产登记簿具有什么效力?我们平常所说的不动产权属证书具有什么作用?不动产权属证书与不动产登记簿之间有什么关系? 

解读:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。不动产权属证书是登记机构颁发给权利人的证明,具有相当的证明力,但是真正能够作为不动产物权根据的仍然是不动产登记簿,权属证书不过是其外在表现形式。在当前的实践中,有重视不动产权属证书而轻视登记的倾向,更有当事人在合同中约定以不动产权属证书的转移占有来作为物权变动的生效要件,这种做法是违背物权公示原则要求的,不可能具有物权转移效力。

如果买一套房子,但不知道这房子的有关情况,这时候就要查阅有关的登记资料。不动产登记资料是向全社会公开的么?

解读:根据物权公示原则,物权的设定和转移应当向全社会公开,以确保交易安全。但是,交易安全的利益必须同登记权利人的隐私权相平衡。所以,登记资料的公开程度实际上是有限制的,根据《物权法》的规定,只有权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。

曾经有这么一件事:某人有一套房子,却发现被别人办理了房产证,他认为登记机构的登记错了。这时候,他该怎么办?

这个问题其实就是权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载有错怎么办。根据公示原则,不动产登记簿记载的事项被推定为正确,但这只是一种推定,并非说其绝对正确。由于各种原因,登记的权利同真正的权利不符的情况是存在的。

如果权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。更正登记可以彻底终止现时登记权利正确性推定的效力,从而杜绝第三人因为对于不动产登记簿的相信而取得登记物权的可能性。可见,更正登记对于登记的影响非常大,所以登记机构进行更正登记必须采取非常审慎的态度。《物权法》规定,不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。但是,对于更正登记既然规定了这么严格的条件,那么即便是真正的权利人,也未必能立刻提供足以证明登记确有错误的证据。如果此时不动产登记簿记载的权利人不书面同意更正,那么真正权利人就面临着更正登记的申请不被登记机构认可的风险,而登记簿上的权利人也很有可能乘机将不动产转让,第三人也可凭登记的公信力取得受让的不动产,从而严重损害真正权利人的利益。在这种情况下,就必须向其提供进一步的保护手段—异议登记。

异议登记指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。《物权法》规定,不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。异议登记具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用,所以必须对其进行一定的限制。《物权法》从时间和损害救济两个角度对异议登记进行了限制:申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效;异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

物权法对预告登记是怎样规定的?

解读:物权法》规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。这条规定建立了我国的预告登记制度,其主要目的是为了杜绝“一房多卖”等情况。

商品房预售合同签订后,房子还没有盖好,但买房人可以拿着商品房预售合同到登记机构去申请预告登记。预告登记并不是真正的产权过户,而是在登记簿中记载某商品房已经出售给申请人。进行了预告登记,出卖人要把同一商品房再卖给别人,除非经预告登记的权利人同意,就不发生物权的效力。所以,预告登记确保了债权的实现。

依照物权法的规定,有一些情况的物权变动不需要登记。对于物权变动不需要登记的特殊情况,物权法对因此获得的物权有什么限制吗? 

解读:在法律文书和政府决定、继承和受遗赠、事实行为几种情况下发生的物权变动,虽然在办理登记之前已经发生效力,但是有一个限制,就是在完成登记之前,不动产所有权人不能进行处分。例如,建造房屋,虽然房屋一经合法建成权利人即取得该房屋的所有权,但该权利人必须先到不动产登记机构办理了“所有权初始登记”,然后才能转让该房屋所有权。物权法之所以进行限制,是因为上述物权变动并不为社会所周知,如果允许依照这种方式取得不动产物权的人随意处分,就会动摇登记制度的根基,妨碍物权相对人的利益。

 

主办单位:安阳市房产管理局

地址:文峰大道东段559号市民之家

您是第   位访客

豫公网安备 41050202000068号