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《婚姻法》司法解释涉及房产问题新规的解读

   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法》司法解释(三))对当下最热的房产归属等问题有了新的规定,所以《婚姻法》司法解释(三)在社会引起了广泛关注,现对其中的重点问题予以解读。

父母出资买房归属谁? 

老规定:婚前购买归自己子女,婚后归双方财产。当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的, 该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

新规定:婚后购买均属子女个人财产。婚后由一方父母出资为子女购买的房屋,产权登记在出资人子女名下的,可依照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该房屋应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的房屋,产权登记在一方子女名下的,该房屋可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

解读:在司法审判实践中,因为当事人父母出资多没有书面协议或约定,婚内出资多认定为赠与双方,导致虚假诉讼盛行,严重影响了司法公正。《婚姻法》司法解释(三)从我国的实际出发,将房屋产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来,可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观,便于司法认定及统一裁判尺度, 也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

夫妻一方卖房是否可以追回? 

老规定:一方主张追回可获法院支持。夫妻中的一方先把共有房屋卖给他人,但是卖方夫妻两人或者其中一人反悔,由另一方追回该房屋,这种主张是被法院支持的。

新规定:属善意购买,一方主张追回,法院不予支持。登记于一方名下的夫妻共同共有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋出售,第三人善意购买、支付合理价格并办理登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持,但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的, 离婚时另一方有权请求赔偿损失。

解读:该规定保护了善意购买当事人的利益。对于夫妻另一方的利益的保护,《婚姻法》司法解释(三)规定在离婚时有权请求赔偿损失。现实中,为避免此类情况发生,既然是共同共有的房屋,最好在房屋所有权证上共同登记。

夫妻房产赠与协议未过户是否可撤销? 

老规定:适用婚姻法不可撤销,适用合同法可以撤销。男女双方婚前、婚后签订财产协议,将一方婚前个人房产约定为双方共有或为对方个人所有,但是尚未办理过户手续,离婚时一方主张撤销赠与,另一方主张按协议约定执行,过去人民法院存在同案异判,适用婚姻法不可撤销,适用合同法则没过户可以撤销。

新规定:未过户前赠与可以撤销。《婚姻法》司法解释(三)规定,婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第一百八十六条规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

解读:通过《婚姻法》司法解释(三)统一裁判尺度,房产没过户前可以撤销,但是经过公证的除外。为了防止赠与人擅自撤销赠与,强化涉及房产赠与的婚前财产协议的效力,最稳妥的方式是协议签订后及时办理过户。如因为按揭贷款未还完暂时过不了户的,也要进行公证。

一方婚前贷款买房归属谁? 

老规定:法院判决意见不一,补偿不分增值部分。以前,在司法实践中,这种情况的意见不统一。即使归属按揭购房一方,但是双方婚后参与所还的贷款不一定能够分得相对应的增值部分。

新规定:离婚时判给产权登记方,补偿要考虑增值部分。《婚姻法》司法解释(三)规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分, 离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

解读:一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋婚后的增值,应考虑配偶一方参与还贷的实际情况,对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。

《婚姻法》司法解释(三)对于房屋这一重要财产的相关规定,使得无房、产权证上无名族产生焦虑,而且在房产限购时代,婚后无房一族要想买房,按照限购政策规定要以家庭为单位。如此一来,最简单、最便捷保障权益的方法就是“房产证加名”,这就形成当下一股加名热潮。对于加名征税,财政部、国家税务总局发布通知明确表示, 婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。

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